Impostos na compra de casa: IMT e Imposto do Selo
O preço da casa não é o custo total. Neste guia explico todos os encargos de comprar casa em Portugal em 2026 — IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação e comissões bancárias — com um exemplo prático, as isenções em vigor e a regra dos 7% a 10% para planear o seu orçamento sem surpresas no dia da escritura.
Diogo Almeida — Intermediário de crédito vinculado, Decisão Ordenada Lda, registo Banco de Portugal n.º 0006056.
Calculo os custos exatos do seu caso antes de se comprometer. O meu serviço é gratuito.
Regra prática: 7% a 10% além do preço
Antes de avançar, conte com cerca de 7% a 10% do valor do imóvel em custos adicionais, além da entrada. Este valor cobre os impostos (IMT e Imposto do Selo) e as despesas de formalização (escritura, registos, avaliação e comissões). Num imóvel de 250.000 €, isso significa reservar entre 17.500 € e 25.000 € — dinheiro que não é financiável pelo crédito habitação na generalidade dos casos. Vejamos cada componente.
IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões
O IMT é o imposto mais relevante na compra. É pago antes da escritura e calculado sobre o maior entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário (VPT). A taxa é progressiva por escalões e varia consoante três fatores:
- Finalidade — habitação própria e permanente tem escalões mais favoráveis do que habitação secundária ou arrendamento;
- Valor do imóvel — imóveis de valor mais baixo destinados a habitação própria permanente podem beneficiar de isenção total; a partir daí as taxas sobem por escalões (com taxa única nos valores mais elevados);
- Localização — o continente e as regiões autónomas (Madeira e Açores) têm tabelas diferentes.
As tabelas oficiais são atualizadas anualmente pelo Orçamento do Estado e estão publicadas no Portal das Finanças. Como os escalões mudam de ano para ano, o valor exato deve ser sempre confirmado à data da escritura — faço essa simulação para o seu caso, ao cêntimo, antes de assinar o contrato-promessa.
Isenção de IMT para jovens até 35 anos
Desde 2024, os jovens até aos 35 anos beneficiam de isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente, dentro dos limites de valor em vigor (isenção total até determinado escalão e parcial acima dele). É uma poupança que pode chegar a vários milhares de euros — se tem até 35 anos, este é o primeiro ponto a validar no seu orçamento. Confirmo as condições atualizadas do seu caso no momento da análise.
Imposto do Selo
O Imposto do Selo incide duas vezes quando compra com crédito:
- Sobre a compra — 0,8% do valor da aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo), pago no momento da escritura;
- Sobre o crédito — 0,6% do montante financiado, quando o prazo do empréstimo é superior a 5 anos (verba 17.1.4), habitualmente retido pelo banco na libertação do capital.
Exemplo: numa compra de 250.000 € com crédito de 200.000 €, o Imposto do Selo soma 2.000 € (compra) + 1.200 € (crédito) = 3.200 €.
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Escritura, registos e avaliação
- Escritura ou documento particular autenticado — formalização da compra e do crédito, em cartório notarial, conservatória ou serviço Casa Pronta; o custo varia com o serviço escolhido;
- Registo predial — inscrição da propriedade e da hipoteca na Conservatória do Registo Predial;
- Avaliação do imóvel — exigida pelo banco, com custo habitual entre 200 € e 300 €;
- Comissões bancárias — de dossier/formalização, que variam de banco para banco e são muitas vezes negociáveis (mais um item onde a comparação de propostas poupa dinheiro real).
Exemplo prático completo
| Item | Estimativa (imóvel de 250.000 €, HPP, continente) |
|---|---|
| Entrada (20%) | 50.000 € |
| IMT + Imposto do Selo da compra | ≈ 8.000 € – 15.000 € (conforme escalões e isenções aplicáveis) |
| Imposto do Selo do crédito (0,6%) | ≈ 1.200 € (crédito de 200.000 €) |
| Escritura + registos | ≈ 1.000 € – 1.500 € |
| Avaliação + comissões bancárias | ≈ 500 € – 800 € |
Os valores são indicativos e variam com a localização, a finalidade e as isenções aplicáveis (jovens, escalões baixos). Antes de se comprometer, faço o cálculo exato para o seu caso — incluindo a simulação de IMT com as tabelas em vigor no Portal das Finanças.
Custos recorrentes depois da compra
Para um orçamento completo, não esqueça os encargos anuais: IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, com taxa fixada por cada município sobre o VPT), condomínio (se aplicável), seguro de vida e seguro multirriscos exigidos pelo crédito — estes dois últimos com grande margem de poupança se forem comparados fora do banco; veja o guia do seguro de vida do crédito habitação.
O que dizem os clientes
"Diogo, um profissional de excelência! Desde o primeiro minuto, sempre pronto a ajudar, a explicar e a auxiliar em qualquer dúvida. Graças a isso conseguimos adquirir a nossa primeira casa."
"Eu e a minha esposa estamos muito satisfeitos com o trabalho do Diogo. Foi nota 10/10. Passou-nos confiança quando precisávamos e ajudou em tudo que tínhamos dúvida."
Perguntas frequentes
Imposto pago na compra de imóvel; taxa progressiva conforme valor, localização e finalidade. Tabelas oficiais no Portal das Finanças.
Como regra, 7% a 10% do valor do imóvel para impostos e despesas, além da entrada.
Sim — jovens até 35 anos na 1.ª habitação própria permanente (dentro dos limites em vigor) e imóveis de valor mais baixo destinados a HPP. Confirmo o seu caso.
Com crédito, sim: 0,8% sobre a compra e 0,6% sobre o crédito (prazo superior a 5 anos).
Em regra, não — o crédito financia o imóvel (até ao LTV aprovado). Os impostos e despesas devem estar disponíveis em capitais próprios.
Diogo Almeida — Intermediário de crédito vinculado, Decisão Ordenada Lda, registo Banco de Portugal n.º 0006056.
Faço o cálculo exato de IMT e custos para o seu caso antes de se comprometer.
"Diogo, um profissional de excelência! Graças a isso conseguimos adquirir a nossa primeira casa."
Márcia Teixeira & Marco Bento — Crédito Habitação
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